Dipl.-Ing. (FH) Sam Zarrabi • Architektur und Planung

Sachverständiger für Bauschäden und Immobilienwertermittlung
Mitglied im Verband freier Bau- und Bodensachverständiger
Mitglied im Ring Deutscher Gutachter

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Lexikon B

BASISGUTACHTEN

Das Basisgutachten ist eine Gutachtenform zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertveränderungen in städtebaulichen Sanierungsgebieten. Darin wird auf relativ einfache Weise die grundstücksbezogene sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ermittelt.

BAUERWARTUNGSLAND

Bauerwartungsland ist im §5 Abs. 2 ImmoWertV definiert. Wesentliche Kriterien für die Wertbildung und Bewertung von Bauerwartungsland sind:

• Es besteht keine Sicherheit, sondern nur eine mehr oder weniger große "Chance", dass die Fläche in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt wird.

• Diese Chance ist labil, sie kann sich auch durch Änderung von Planungen oder tatsächlichen Entwicklungen grundsätzlich entschädigungslos wieder reduzieren oder ganz verflüchtigen.

• Chancen, Risiken, Entwicklungskosten und Wartezeiten bis zur Baureife können sehr unterschiedliche Größen besitzen. Demzufolge weist Bauerwartungsland absolut und relativ (d.h. im Verhältnis zum Wert des baureifen Landes) grundsätzlich eine große Wertspanne auf.

• Eine fundierte Bewertung verlangt (deshalb) jeweils eine individuelle und differenzierte Qualifizierung und Quantifizierung der gegebenen Wertmerkmale (insbesondere Potenziale, Risiken, Wartezeiten, Entwicklungskosten).

• Die Bewertungsansätze zur Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden beim werdenden Bauland (z.B. Risikoabschläge, Kosten- und Wertansätze, Abzinsungszinssätze) müssen durch Kaufpreisanalysen abgeleitet und die Ergebnisse mit Kaufpreisen verglichen werden.Wenn dies nicht geschieht, besitzen die Bewertungsergebnisse eine relativ große Ergebnissicherheit.

BAULAST

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Daneben enthält in einigen Bundesländern das Liegenschaftskataster nachrichtlich Hinweise auf Baulasten im Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und zukünftig auch als flächenhafte Objekte in ALKIS. Die Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet.

Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht im Einklang steht, darf nicht genehmigt werden.

Eine Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis wieder gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Verpflichtung besteht. Die Aufgabe der Baulast erfolgt dann durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da es einen Grund zur Eintragung einer Baulast gab.

Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.

Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten. Daher kann der aus der Baulast Belastete unter Umständen zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, etwa einen Ausgleichsanspruch aus § 906 II S.2 BGB oder aus Bereicherungsrecht.

Baulasten bilden unter Umständen wertbeeinflussende Tatsachen. Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder Wertermittlung. Wenn der tatsächliche Objektbestand und dessen Nutzung jedoch mit der baurechtlichen Zulässigkeit übereinstimmen, dann stellt die Baulast regelmäßig keine Wertbeeinträchtigung dar.

BAULICHE ANLAGEN

Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden fest verbundene, künstlich hergestellte Anlagen. Hierzu zählen insbesondere Gebäude, Garagen, Mauern u.a.

BESONDERER BODENRICHTWERT

Durchschnittliche Lagewerte des Bodens für einzelne Gebiete (z.B. Sanierungsgebiete) werden als besondere Bodenrichtwerte bezeichnet. Der Stichtag eines besonderen Bodenrichtwertes kann vom Stichtag für (allgemeine) Bodenrichtwerte abweichen. Er ist - wie der (allgemeine) Bodenrichtwert - bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). (§196 Abs. 1 Satz 5 BauGB)

BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN

Die Bewirtschaftungskosten sind unter anderem in §19 ImmoWertV und §24 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Bewirtschaftungskosten, sind Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines (bebauten) Grundstücks laufend aufzuwenden sind. Hierzu gehören insbesondere:

• Verwaltungskosten

• Betriebskosten

• Instandhaltungskosten und

• Mietausfallwagnis.

BODENRICHTWERT

Als Bodenrichtwert wird der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen, bezeichnet. Er bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden aufgrund der Kaufpreissammlungen von den Gutachterausschüssen nach den Bestimmungen des §196 BauGB und den entsprechenden landesrechtlichen Gutachterausschussverordnungen jeweils zum Jahresende für lagetypische Grundstücke mit definierten Eigenschaften ermittelt und veröffentlicht. Nach der Baugesetzbuchnovelle im Jahr 2008 sind nur noch zonale Bodenrichtwerte mit einer eindeutigen Zonenabgrenzung erlaubt. Lagetypische Bodenrichtwerte (ohne feste Zonenabgrenzung) werden nicht mehr ausgewiesen.

Nach §196 Abs. BauGB sind Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.

Abweichungen eines einzelnen Grundstückes von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie beispielsweise:

• Erschließungszustand;

• spezielle Lage;

• Art und Maß der (möglichen) baulichen Nutzung;

• Nutzungszustand;

• Bodenbeschaffenheit;

• vorherrschende Grundstücksgestalt;

• Grundstücksgröße;

• beitragsrechtlicher Zustand

bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines Quadratmeterpreises von dem Bodenrichtwert.

BODENWERT

Der Bodenwert gibt den Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der Werte aufstehender baulicher Anlagen an. Dabei können vorhandene bauliche Anlagen Einfluss auf die Höhe des Bodenwertes haben.

BRUTTORAUMINHALT (BRI)

Der Brutto-Rauminhalt (BRI) ist ein Begriff, der das Volumen eines Gebäudes definiert. In Deutschland wird er auf Grundlage der Norm DIN 277 berechnet. Der BRI wird in Kubikmeter angegeben.

Mit dem Brutto-Rauminhalt lässt sich eine wichtige Kennzahl eines Bauvorhabens errechnen: der Preis pro Kubikmeter. Der Brutto-Rauminhalt gehört auch zu den Beleihungsunterlagen und wird benötigt, um den Gebäudewert (Wertermittlung) zu ermitteln. Damit errechnet ein Darlehensgeber den Beleihungswert. Dieser ist ausschlaggebend für die Höhe eines Baudarlehens zur Finanzierung eines Objektes.