Ein Zonengutachten ist eine Gutachtenform zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertveränderungen. Darin wird jeweils für homogene Zonen im Verfahrensgebiet mit hinreichend vergleichbaren Eigenschaften – insbesondere hinsichtlich des Entwicklungszustands, der Art der baulichen Nutzung, des Maßes der baulichen Nutzung und der Grundstücksgröße – gesondert Anfangs- und Endwert ermittelt. Es ist die Vorstufe eines Einzelgutachtens.

Zustandsmerkmale eines Grundstücks sind die wertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften eines Grundstücks, seine sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Hierzu zählen unter anderem der Erschließungs(beitrags)zustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Rechte und Belastungen, Wartezeiten bis zu einer möglichen Nutzung und sonstige Lagemerkmale.